Как снять жильё в Португалии: полный гайд и инструкция
Olá, Bom Dia! Сегодня расскажу про рынок аренды в Португалии: как искать жильё, чего ждать от этого процесса, как увеличить свои шансы снять то, что хочется.
Дисклеймер. Я не юрист, и делюсь своим опытом, так как весь процесс аренды жилья проходил сам, сталкивался с ошибками, задавал вопросы в чатах и своим коллегам, которые уже арендовали жильё. Если у вас сложный кейс и вы в чём-то не уверены, то лучше проконсультироваться со специалистами: юристом, риелтором или «помогалой» (это такие русскоговорящие ребята, которые уже освоились в Португалии и помогают приезжим всякими услугами по релокации, в том числе где нужно знание языка).

Содержание
Как выглядит весь процесс
Процесс довольно стандартный: ищете варианты, смотрите их вживую, отправляете офер, и в случае положительного ответа заключаете контракт.
В статье я расскажу, как увеличить количество просмотров квартир, как чаще получать ответы от риелторов, как составить офер и что проверить в контракте перед подписанием.
Где искать
Есть несколько основных сайтов, на которых представлены большинство объявлений о сдаче. Вот они:
Ещё можно смотреть на сайтах конкретных агенств недвижимости:
- Remax
- Engel & Völkers
- и другие (обычно названия и логотипы агентств видно на сайтах с объявлениями).
Как связываться с риелтором
Когда вы нашли подходящее объявление, то предстоит связаться с агентом. Обычно это именно агент, мне не довелось за время поиска ни разу увидеть ситуацию, когда собственник сам бы сдавал свою квартиру. Пример моего сообщения:
Hello! Me and my wife want to see this apartment.
You can contact me on WhatsApp: +351 …Best regards,
Kirill Arutyunov.
Важно понимать: у агента много квартир, много заявок на квартиры. Поэтому просто откликнуться на объявление — мало. Лучше продублировать отклик на почту и в WhatsApp/SMS. Можете и позвонить сразу, но будьте готовы объяснить что за квартира вас интересует, потому что риелтор может просто не понять с первого раза.
Сразу договаривайтесь на просмотр как можно раньше и быстрее, пока квартиру ещё никто не снял.
Про язык. Как правило, риелторы знают английский хорошо, либо хотя бы на уровне, достаточном чтобы запланировать просмотр. Иногда было удобнее именно переписываться с риелтором, потому что даже зная английский, риелторы часто писали на португальском языке.
Лайфхак Хитрость. Как не запутаться в списке квартир: что посмотрел, куда отправил заявку
Полезно завести список квартир, на которые вы откликнулись, потому что ответы от риелторов вам будут приходить абсолютно внезапно, и вам стоит понимать по какой конкретно квартире с вами связывается риелтор. Вот как это было у меня:

Я использовал ноушен для ведения этого списка. Внутри каждого объявления я также сохранял контакты, которые были указаны в объявлении, либо по которым связывался со мной рилетор. Бывает так, что в объявлении указан один номер, а риелтор пишет с абсолютно другого номера.
Как происходит просмотр квартиры
Просмотр квартиры в целом происходит как и везде: встретились с риелтором, посмотрели квартиру, позадавали вопросы, обменялись контактами и разошлись.
Я слышал, что в некоторых странах устраивают массовые просмотры: приходит сразу 10−20 желающих, смотрят квартиру и сразу делают предложения владельцу. С таким я в Португалии не сталкивался, от друзей тоже такого не слышал.
Важно знать один нюанс, который встречается почти везде. При просмотре квартир, как правило, в них отлючены свет и вода. Это значит, что санузлы вы сможете посмотреть только с фонариками, и проверить кондиционеры не сможете. Это обычно не вызывает больших проблем, но я советую использовать фонарик помощнее, чем телефонный, чтобы оценить санузлы, нет ли в них плесени.
Вот что полезно сразу уточнить у риелтора, пока вы смотрите квартиру:
- какая стоимость квартиры, есть ли возможность для торга (редко, но встречается);
- какой размер депозита (обычно 2−3 месяца);
- сколько месяцев вперёд нужно оплатить при заселении (обычно 2−3 месяца, но встречаются ситуации, когда просят и 6−12 месяцев);
- на какой срок заключается контракт (обычно 1−3 года, но есть нюансы со сроком контракта — об этом ниже);
- посмотреть на траекторию движения солнца в течение дня, чтобы оценить насколько много солнца будет в каких комнатах (летом в середине дня в солнечной комнате может быть жарко без кондиционера);
- разрешены ли животные (обычно разрешены, но тоже есть нюансы — ниже расскажу);
- делают ли контракт на английском языке (обычно не делают, но если попросить — сделают);
- посмотреть гараж и хранилище, если они есть.
Оставляйте комментарии, если я что-то упустил в этом списке!
Как правильно составить офер
Итак, вы посмотрели квартиру, она вам понравилась, и вы решили сделать офер. Готовим письмо, собираем пакет документов и отправляем всё это риелтору. Вот как выглядело моё письмо с офером:
Good afternoon!
I’d like to make a proposal to the T2 apartments on …
I offer such conditions:
— 2000eur/month price;
— 2 months upfront;
— 2 deposits;
— 2 years contract;
— 60 days of notice;I’ve attached my NIF, company details and my work contract as well. Our head-office is in Switzerland and now we are in the process of opening office here in Lisbon. I’ve also added my passport scan and visa. I will get residence permit here in Portugal and already have an appointment in SEF in the end of May. I attached my working contract as well. The same documents about my wife. There are also my last 3 salaries receipts, bank statements.
Some details about me and my wife.
I’m an IT specialist more than 6 years. Now working as … at … Our head office based in Switzerland and one of our dev offices based in Lisbon. We moved to Lisbon from … My month income is about …My wife is an engineer too, but in development. Now she works as operation director and content manager in our small family startup.
Feel free to ask additional details!
Такие документы я прикреплял к оферу:
- скан заграна: основной разворот и виза,
- НИФ (налоговый номер в Португалии),
- рабочий контракт,
- 2−3 последних инвойса о выплате зарплаты,
- выписка из банка о наличии средств (в идеале показать, что у вас на счету есть деньги на 6−8 месяцев аренды, но если не хватает — всё равно прикрепляйте),
- если компания португальская — карточка компании (реквизиты как минимум, иногда ещё просят специальную выгрузку CRC — Commercial Registration Certificate, его можно выгрузить, запросив специальный код, это может сделать даже сам риелтор, но операция стоит ~30 евро; скорее всего этот документ вам сможет предоставить ваша компания),
- если есть — налоговая декларация за прошлый год (если она на другом языке — можно перевести, либо вообще не отправлять).
Ваша задача — убедить владельца квартиры, что у вас есть достаточно денег для оплаты квартиры, и что у вас есть работа на время аренды жилья, и вы не перестанете платить в какой-то момент.
При этом не забывайте, что владелец получает несколько оферов. А если квартира интересная, то он получает много оферов. И это значит, что нужно выделяться. Как правило это достаточно просто: предложить чуть выше цену за аренду, предложить оплатить больше месяцев вперёд. Например, я знаю случаи, когда арендаторы предлагают оплатить сразу на год вперёд, и владельцы охотно соглашаются на такие предложения.
Важно понимать, что законодательство в Португалии устроено так, что если вам сдали квартиру, то даже в случае неуплаты, вас очень сложно будет выселить из неё, потому что судебные разбирательства могут длиться очень долго. Поэтому владельцу хочется сдать квартиру надёжным людям.
Обычно рассмотрение офера занимает несколько дней, в редких случаях — вы получите ответ на следующий день. Будьте готовы, что у вас могут уточнить какие-то детали, прежде чем дадут ответ на офер.
Что проверить в контракте
Обычно после принятия офера, риелтор готовит контракт и присылает вам его на изучение. На это может уйти несколько дней, если риелтор не очень торопливый, но можно попросить его ускориться.
Вот на что стоит обратить внимание в контракте:
- на двух ли он языках,
- все ли люди вписаны в контракт (все, кто планирует проживать в квартире; если вы с супругом и/или с детьми — вписывайте их в контракт обязательно, в будущем это упростит вам получение некоторых документов),
- срок аренды,
- сумма депозита и количество месяцев, оплачиваемых вперёд,
- условия расторжения контракта,
- порядок оплаты аренды,
- условия про животных.
Я что-то упустил? Напиши в комментариях!
Несколько комментариев по тому, что стоит проверить в контракте. Во-первых, язык, на котором оформлен контракт. Обычно присылают документ, поделённый на 2 половины, где с одной стороны — на португальском, а с другой — на английском. Но иногда бывает так, что риелтор соглашается сделать контракт на двух языках, а по итогу присылает только на португальском.
Почему полезно вписывать всех проживающих в контракт? Обычно для получения ВНЖ в миграционной службе просят выписку из жунты — это что-то типа ЖКХ. Например, если у вас парковка на улице, то в жунте можно получить справку для скидки на парковку на этой улице. Обычно для получения выписки из жунты нужно принести им контракт на аренду и свой паспорт. Иногда они ещё могут попросить собрать подписи 2−3 соседей, чтобы они подтвердили, что вы действительно живёте по указанному адресу. В любом случае, если все члены вашей семьи вписаны в контракт — вам будет проще общаться с жунтой и заказывать там выписки.
Срок аренды. В Португалии есть особенность в законодательстве, которая обязывает вас прожить минимум 1/3 срока действия контракта аренды. И если вы решите раньше этого срока съехать, то вам придётся покрыть стоимость этого срока аренды. Например, если контракт аренды заключается на 3 года, то вы обязаны минимум 1 год платить по этому контракту. Учитывайте это при определении срока контракта. По этой причине агенты обычно стараются вписать максимальный срок в контракт — 3−5 лет. Чаще всего можно договориться на 2−3 года, иногда — на 1 год. При годовом контракте вы уже через 4 месяца можете уведомлять о намерении съехать и менять жильё без каких-либо штрафов или дополнительных выплат.
Внимательно проверяйте весь контракт. У меня в одном из контрактов было условие, что при окончании контракта и выезде из квартиры, у меня из депозита удержат 1000 евро на восстановление и покраску стен вне зависимости от их состояния. Я сразу же попросил убрать этот пункт из контракта на этапе переговоров.
Про животных. Обычно в контракте про животных не указано ничего, иногда явно запрещают заезжать с животными. Насколько я знаю, по закону запрещать животных не могут. Если животное что-то повредит, то у вас это вычтут из вашего депозита. Это можно обсуждать на этапе переговоров с владельцем квартиры. Помните, что если будете активно «качать» свои права, то ваш офер могут отклонить. Поэтому ведите переговоры аккуратно, но настойчиво.
Ещё есть один интересный момент, связанный с оферами. У меня случилась ситуация, что один мой офер приняли, но я всё равно продолжал рассылать заявки на просмотры квартир. Принятый офер не значит, что я уже завтра заеду в эту квартиру. Предстоит ещё обсудить контракт, убедиться что он соответствует вашему оферу, потом уже внесение предоплаты и заезд. Это может занять как 1−2 дня, так и растянуться на 1−2 недели, всё зависит от расторопности риелтора и владельца квартиры. Так вот, после того как мой офер приняли, я отправил заявку на просмотр другой квартиры в то же агенство, через которое я отправлял принятый офер :). Мне на это грозно пригрозили пальчиком, но я им посоветовал убрать этот пальчик куда подальше и выполнять свою работу.
Заключение
Я постарался описать максимально подробно процесс аренды жилья в Португалии, и как это происходило у меня весной 2022. У меня этот процесс занял примерно 5−6 недель, но я был очень требователен к квартирам и несколько хороших вариантов отмёл сам. За это время я отправил порядка 6−7 оферов, 3 из них приняли. Риелтора по наиболее интересному мне варианту я активно пушил, и мы подписали контракт за 3 дня. При этом владелец квартиры не живёт в Португалии, мы сделали всё удалённо.
Задавайте свои вопросы в комментариях, а также дополняйте меня, потому что я мог упустить что-то важное.