Как снять жильё в Португалии: полный гайд и инструкция

Olá, Bom Dia! Сегодня расскажу про рынок аренды в Португалии: как искать жильё, чего ждать от этого процесса, как увеличить свои шансы снять то, что хочется.

Как выглядит весь процесс

Процесс довольно стандартный: ищете варианты, смотрите их вживую, отправляете офер, и в случае положительного ответа заключаете контракт.

В статье я расскажу, как увеличить количество просмотров квартир, как чаще получать ответы от риелторов, как составить офер и что проверить в контракте перед подписанием.

Где искать

Есть несколько основных сайтов, на которых представлены большинство объявлений о сдаче. Вот они:

• Idealista
• Imovirtual
• Casa Sapo

Ещё можно смотреть на сайтах конкретных агенств недвижимости:

• Remax
• Engel & Völkers
• и другие (обычно названия и логотипы агентств видно на сайтах с объявлениями).

Как связываться с риелтором

Когда вы нашли подходящее объявление, то предстоит связаться с агентом. Обычно это именно агент, мне не довелось за время поиска ни разу увидеть ситуацию, когда собственник сам бы сдавал свою квартиру. Пример моего сообщения:

Hello! Me and my wife want to see this apartment.
You can contact me on WhatsApp: +351 …

Best regards,
Kirill Arutyunov.

Важно понимать: у агента много квартир, много заявок на квартиры. Поэтому просто откликнуться на объявление — мало. Лучше продублировать отклик на почту и в WhatsApp/SMS. Можете и позвонить сразу, но будьте готовы объяснить что за квартира вас интересует, потому что риелтор может просто не понять с первого раза.

Про язык. Как правило, риелторы знают английский хорошо, либо хотя бы на уровне, достаточном чтобы запланировать просмотр. Иногда было удобнее именно переписываться с риелтором, потому что даже зная английский, риелторы часто писали на португальском языке.

Лайфхак Хитрость. Как не запутаться в списке квартир: что посмотрел, куда отправил заявку

Полезно завести список квартир, на которые вы откликнулись, потому что ответы от риелторов вам будут приходить абсолютно внезапно, и вам стоит понимать по какой конкретно квартире с вами связывается риелтор. Вот как это было у меня:

Я использовал ноушен для ведения этого списка. Внутри каждого объявления я также сохранял контакты, которые были указаны в объявлении, либо по которым связывался со мной рилетор. Бывает так, что в объявлении указан один номер, а риелтор пишет с абсолютно другого номера.

Как происходит просмотр квартиры

Просмотр квартиры в целом происходит как и везде: встретились с риелтором, посмотрели квартиру, позадавали вопросы, обменялись контактами и разошлись.

Я слышал, что в некоторых странах устраивают массовые просмотры: приходит сразу 10−20 желающих, смотрят квартиру и сразу делают предложения владельцу. С таким я в Португалии не сталкивался, от друзей тоже такого не слышал.

Важно знать один нюанс, который встречается почти везде. При просмотре квартир, как правило, в них отлючены свет и вода. Это значит, что санузлы вы сможете посмотреть только с фонариками, и проверить кондиционеры не сможете. Это обычно не вызывает больших проблем, но я советую использовать фонарик помощнее, чем телефонный, чтобы оценить санузлы, нет ли в них плесени.

Вот что полезно сразу уточнить у риелтора, пока вы смотрите квартиру:

• какая стоимость квартиры, есть ли возможность для торга (редко, но встречается);
• какой размер депозита (обычно 2−3 месяца);
• сколько месяцев вперёд нужно оплатить при заселении (обычно 2−3 месяца, но встречаются ситуации, когда просят и 6−12 месяцев);
• на какой срок заключается контракт (обычно 1−3 года, но есть нюансы со сроком контракта — об этом ниже);
• посмотреть на траекторию движения солнца в течение дня, чтобы оценить насколько много солнца будет в каких комнатах (летом в середине дня в солнечной комнате может быть жарко без кондиционера);
• разрешены ли животные (обычно разрешены, но тоже есть нюансы — ниже расскажу);
• делают ли контракт на английском языке (обычно не делают, но если попросить — сделают);
• посмотреть гараж и хранилище, если они есть.

Оставляйте комментарии, если я что-то упустил в этом списке!

Как правильно составить офер

Итак, вы посмотрели квартиру, она вам понравилась, и вы решили сделать офер. Готовим письмо, собираем пакет документов и отправляем всё это риелтору. Вот как выглядело моё письмо с офером:

Good afternoon!

I’d like to make a proposal to the T2 apartments on …

I offer such conditions:
— 2000eur/month price;
— 2 months upfront;
— 2 deposits;
— 2 years contract;
— 60 days of notice;

I’ve attached my NIF, company details and my work contract as well. Our head-office is in Switzerland and now we are in the process of opening office here in Lisbon. I’ve also added my passport scan and visa. I will get residence permit here in Portugal and already have an appointment in SEF in the end of May. I attached my working contract as well. The same documents about my wife. There are also my last 3 salaries receipts, bank statements.

Some details about me and my wife.
I’m an IT specialist more than 6 years. Now working as … at … Our head office based in Switzerland and one of our dev offices based in Lisbon. We moved to Lisbon from … My month income is about …

My wife is an engineer too, but in development. Now she works as operation director and content manager in our small family startup.

Feel free to ask additional details!

Такие документы я прикреплял к оферу:

• скан заграна: основной разворот и виза,
• НИФ (налоговый номер в Португалии),
• рабочий контракт,
• 2−3 последних инвойса о выплате зарплаты,
• выписка из банка о наличии средств (в идеале показать, что у вас на счету есть деньги на 6−8 месяцев аренды, но если не хватает — всё равно прикрепляйте),
• если компания португальская — карточка компании (реквизиты как минимум, иногда ещё просят специальную выгрузку CRC — Commercial Registration Certificate, его можно выгрузить, запросив специальный код, это может сделать даже сам риелтор, но операция стоит ~30 евро; скорее всего этот документ вам сможет предоставить ваша компания),
• если есть — налоговая декларация за прошлый год (если она на другом языке — можно перевести, либо вообще не отправлять).

Ваша задача — убедить владельца квартиры, что у вас есть достаточно денег для оплаты квартиры, и что у вас есть работа на время аренды жилья, и вы не перестанете платить в какой-то момент.

При этом не забывайте, что владелец получает несколько оферов. А если квартира интересная, то он получает много оферов. И это значит, что нужно выделяться. Как правило это достаточно просто: предложить чуть выше цену за аренду, предложить оплатить больше месяцев вперёд. Например, я знаю случаи, когда арендаторы предлагают оплатить сразу на год вперёд, и владельцы охотно соглашаются на такие предложения.

Важно понимать, что законодательство в Португалии устроено так, что если вам сдали квартиру, то даже в случае неуплаты, вас очень сложно будет выселить из неё, потому что судебные разбирательства могут длиться очень долго. Поэтому владельцу хочется сдать квартиру надёжным людям.

Обычно рассмотрение офера занимает несколько дней, в редких случаях — вы получите ответ на следующий день. Будьте готовы, что у вас могут уточнить какие-то детали, прежде чем дадут ответ на офер.

Что проверить в контракте

Обычно после принятия офера, риелтор готовит контракт и присылает вам его на изучение. На это может уйти несколько дней, если риелтор не очень торопливый, но можно попросить его ускориться.

Вот на что стоит обратить внимание в контракте:

• на двух ли он языках,
• все ли люди вписаны в контракт (все, кто планирует проживать в квартире; если вы с супругом и/или с детьми — вписывайте их в контракт обязательно, в будущем это упростит вам получение некоторых документов),
• срок аренды,
• сумма депозита и количество месяцев, оплачиваемых вперёд,
• условия расторжения контракта,
• порядок оплаты аренды,
• условия про животных.

Я что-то упустил? Напиши в комментариях!

Несколько комментариев по тому, что стоит проверить в контракте. Во-первых, язык, на котором оформлен контракт. Обычно присылают документ, поделённый на 2 половины, где с одной стороны — на португальском, а с другой — на английском. Но иногда бывает так, что риелтор соглашается сделать контракт на двух языках, а по итогу присылает только на португальском.

Почему полезно вписывать всех проживающих в контракт? Обычно для получения ВНЖ в миграционной службе просят выписку из жунты — это что-то типа ЖКХ. Например, если у вас парковка на улице, то в жунте можно получить справку для скидки на парковку на этой улице. Обычно для получения выписки из жунты нужно принести им контракт на аренду и свой паспорт. Иногда они ещё могут попросить собрать подписи 2−3 соседей, чтобы они подтвердили, что вы действительно живёте по указанному адресу. В любом случае, если все члены вашей семьи вписаны в контракт — вам будет проще общаться с жунтой и заказывать там выписки.

Срок аренды. В Португалии есть особенность в законодательстве, которая обязывает вас прожить минимум 1/3 срока действия контракта аренды. И если вы решите раньше этого срока съехать, то вам придётся покрыть стоимость этого срока аренды. Например, если контракт аренды заключается на 3 года, то вы обязаны минимум 1 год платить по этому контракту. Учитывайте это при определении срока контракта. По этой причине агенты обычно стараются вписать максимальный срок в контракт — 3−5 лет. Чаще всего можно договориться на 2−3 года, иногда — на 1 год. При годовом контракте вы уже через 4 месяца можете уведомлять о намерении съехать и менять жильё без каких-либо штрафов или дополнительных выплат.

Внимательно проверяйте весь контракт. У меня в одном из контрактов было условие, что при окончании контракта и выезде из квартиры, у меня из депозита удержат 1000 евро на восстановление и покраску стен вне зависимости от их состояния. Я сразу же попросил убрать этот пункт из контракта на этапе переговоров.

Про животных. Обычно в контракте про животных не указано ничего, иногда явно запрещают заезжать с животными. Насколько я знаю, по закону запрещать животных не могут. Если животное что-то повредит, то у вас это вычтут из вашего депозита. Это можно обсуждать на этапе переговоров с владельцем квартиры. Помните, что если будете активно «качать» свои права, то ваш офер могут отклонить. Поэтому ведите переговоры аккуратно, но настойчиво.

Ещё есть один интересный момент, связанный с оферами. У меня случилась ситуация, что один мой офер приняли, но я всё равно продолжал рассылать заявки на просмотры квартир. Принятый офер не значит, что я уже завтра заеду в эту квартиру. Предстоит ещё обсудить контракт, убедиться что он соответствует вашему оферу, потом уже внесение предоплаты и заезд. Это может занять как 1−2 дня, так и растянуться на 1−2 недели, всё зависит от расторопности риелтора и владельца квартиры. Так вот, после того как мой офер приняли, я отправил заявку на просмотр другой квартиры в то же агенство, через которое я отправлял принятый офер :). Мне на это грозно пригрозили пальчиком, но я им посоветовал убрать этот пальчик куда подальше и выполнять свою работу.

Заключение

Я постарался описать максимально подробно процесс аренды жилья в Португалии, и как это происходило у меня весной 2022. У меня этот процесс занял примерно 5−6 недель, но я был очень требователен к квартирам и несколько хороших вариантов отмёл сам. За это время я отправил порядка 6−7 оферов, 3 из них приняли. Риелтора по наиболее интересному мне варианту я активно пушил, и мы подписали контракт за 3 дня. При этом владелец квартиры не живёт в Португалии, мы сделали всё удалённо.

Задавайте свои вопросы в комментариях, а также дополняйте меня, потому что я мог упустить что-то важное.